GroenLinks: reserveer geld voor Stadsblokken-Meinerswijk

Vorige week maandag sprak de Arnhemse gemeenteraad over de gemeentelijke begroting van 2017-2020. GroenLinks deed toen het voorstel geld te reserveren voor eventuele aankoop van de delen van Stadsblokken-Meinerswijk die in handen zijn van projectontwikkelaar Kondor Wessels Projecten. Over ons voorstel ontstond onduidelijkheid. In dit artikel lichten we onze bedoeling toe.

Waarom wil GroenLinks geld voor aankoop Stadsblokken-Meinerswijk?

Op 30 november hebben we een referendum over de uitwerkingskaders Stadsblokken-Meinerswijk. In de uitwerkingskaders stelt het college voor om de projectontwikkelaar de ruimte te geven het gebied te ontwikkelen. Dit betekent bijvoorbeeld ruimte om honderden woningen te bouwen. Dit komt niet overeen met de gebiedsvisie die de gemeenteraad van Arnhem vaststelde na een groot burgerparticipatieproces. Dit wordt ook gemeld in het raadsvoorstel.

Het referendum is geen eindpunt in de discussie over de toekomst van Stadsblokken-Meinerswijk. Daarom moeten we nadenken wat we na het referendum gaan doen. Als Arnhem in meerderheid ‘ja’ stemt, krijgt de projectontwikkelaar ruimte om haar plannen voor een woonwijk in ons groene hart uit te voeren. Wij hopen echter dat Arnhem in meerderheid ‘nee’ stemt. Als dat zo is, willen we het gebied gaan ontwikkelen volgens de afgesproken gebiedsvisie. De projectontwikkelaar dreigt bijvoorbeeld verdere bedrijfsactiveiten te starten in dat gebied als Arnhem ‘nee’ stemt. Dit is voor niemand een gewenste situatie. GroenLinks vindt daarom dat de gemeente de regie moet pakken als Arnhem ‘nee’ stemt. De meest gebruikelijke manier om regie van de gemeente te hebben over de ontwikkeling van een gebied, is het in bezit krijgen van dat gebied. De gemeente Arnhem koopt vaker gebieden om een bepaalde ontwikkeling mogelijk te maken. Om het mogelijk te maken dat de gemeente dit kan doen, reserveren we alvast geld in een speciaal potje wat we een bestemmingsreserve noemen. Dit doen we nu, omdat de begrotingsbehandeling bij uitstek het moment is om geld te reserveren voor gewenste of verwachte ontwikkelingen in het komende begrotingsjaar.

Om hoeveel geld gaat het?

De projectontwikkelaar maakte nog niet openbaar wat zij voor de grond betaalde. De meeste schattingen zijn rond de 9 miljoen euro. GroenLinks gaat er van uit dat er 9 miljoen euro nodig is om de grond in bezit te krijgen. Als het benodigde aankoopbedrag anders is, moeten we óf minder geld reserveren, óf meer. We zouden er dan ook voor kunnen kiezen alleen het gebied te kopen waar nog geen bestemmingsplan van kracht is, en waar dus de 250 tot 350 woningen zouden moeten komen. We zijn dus aan het voorsorteren maar we nemen nog niet de afslag. We willen ons voorbereiden op wat mogelijk komt, maar we weten niet zeker hoe dat er uit gaat zien. Een andere optie is geen geld reserveren: dan weet je zeker dat je te weinig hebt.

Kan het wel wat GroenLinks wil?

Wat GroenLinks voorstelt kan en mag. Of je het wil is een politieke keuze, geen technische. Veel politici en opiniemakers willen Arnhemmers doen geloven dat je geen visie meer kan hebben op de toekomst van Stadsblokken-Meinerswijk zonder woningbouw, maar het gebied alleen als boekhouder of marktkoopman kan bekijken. Onzin. De gemeente dient als het goed is het publieke belang. GroenLinks vindt het van publiek belang dat ons groene hart groen blijft en groener wordt. En dus vindt GroenLinks het belangrijk dat er geen woonwijk van 250 tot 350 woningen komt. Als de gemeente vindt dat de locatie maatschappelijke betekenis heeft, kan ze overgaan tot zogenaamd actief grondbeleid. Dit betekent actief worden door het gebied bijvoorbeeld aan te kopen. Je kan ook denken aan andere manieren om de gebiedsvisie uitgevoerd te krijgen.

Welke manieren heeft de gemeente om regie te krijgen?

Er zijn verschillende manieren voor een gemeente om de gewenste ontwikkeling in een gebied te laten gebeuren. We noemen drie belangrijke manieren:

• Het makkelijkste is als er overeenstemming is met de eigenaar. Mocht Arnhem ‘nee’ stemmen, geeft Arnhem aan dat zij het niet eens is met de huidige plannen van de projectontwikkelaar. Het ziet er niet naar uit dat de projectontwikkelaar de gebiedsvisie (dus zonder grootschalige woningbouw) uit wil voeren en dus haar plannen wil herzien. Deze optie lijkt dus niet haalbaar.
• Een andere optie is onteigening. Dit is een dwangmiddel van een gemeente om, tegen de wil van de eigenaar in, een gebied in bezit te krijgen. Hiervoor moet de gemeente aan de eigenaar een schadeloosstelling betalen. Hieronder vallen naast de waarde van het gebied mogelijk ook andere kosten. Dit is niet nodig als de projectontwikkelaar het plan van de gemeente na een mogelijk ‘nee’ wil uitvoeren.
• De gemeente kan gronden verwerven (kopen). Simpel gezegd: de gemeente doet een bod en de eigenaar accepteert deze (of niet). Als de eigenaar het bod accepteert, is de grond van de gemeente. Deze optie ligt het meest voor de hand. Deze werken we hier beneden verder uit.

Hoe ziet het in bezit krijgen er uit?

Natuurlijk heeft de gemeente geld nodig om gronden te verwerven (kopen). Zoals ook particulieren dat kunnen doen, kan ook de gemeente hiervoor een lening afsluiten. Wij geven als belangrijke optie mee om dit te doen bij een ‘nee’ van Arnhem. We reserveren alvast geld om dat mogelijk te maken. We kunnen dan kiezen voor een aflossingsvrije lening om de verwerving te financieren. Met andere woorden: we kiezen er niet voor om het aankoopbedrag bij een bank af te lossen. Dit doen we omdat we de gronden later (bijvoorbeeld in delen) weer willen doorverkopen aan organisaties die de gebiedsvisie wel kunnen en willen uitvoeren. Omdat het een aflossingsvrije lening is, hoeven we niet het gehele aankoopbedrag te betalen, maar alleen de rentelasten. De 360.000 euro die we reserveren tellen in tien jaar tijd niet op tot 9 miljoen. Dat hoeft ook niet, want we betalen alleen de rentelasten.

Op de balans staat dus aan de ene kant het bezit (gebieden in Stadsblokken-Meinerswijk) en aan de andere kant de schuld aan de bank. De 360.000 euro aan rentelasten moeten we dus wel nog betalen. Deze betalen we met extra geld wat de gemeente krijgt in 2016, zoals bekend werd in de septembercirculaire. In de jaren dat de gemeente eigenaar is van het gebied, hoeft de gemeente niet alles zelf op te lossen. We kunnen het gebied dan bijvoorbeeld tijdelijk verhuren of in bruikleen geven aan bepaalde organisaties.

Voor de liefhebber: we gingen eerder uit van een rekenrente van 2,5% bij een termijn van 10 jaar. Dit percentage is marktconform. Dit betekent niet dat je na 10 jaar de boel moet verkopen, maar dat je na tien jaar weer opnieuw met de bank moet kijken naar de lening en het rentepercentage. De gemeente Arnhem gaat in haar begroting echter uit van een rentepercentage van 4%. Dit om niet te veel schommelingen in de begroting te krijgen als de rente bijvoorbeeld weer oploopt. En omdat de gemeente Arnhem nog meer leningen heeft, waarvan sommige leningen al lang lopen. Daarom verhoogden we het te reserveren bedrag naar 360.000 euro. Realistisch gezien lijkt dit gereserveerde bedrag te veel als je kijkt naar de actuele rentepercentages, maar dit past wel bij de gebruikelijke Arnhemse spelregels.

Een andere optie is dat we het gebied kopen met de intentie deze te houden. Dit is wat betreft GroenLinks ook een goede mogelijkheid. Bij een geschat aankoopbedrag van 9 miljoen euro, kost dat de gemeente de komende 40 jaar van ongeveer 580.000 euro het eerste jaar, tot ongeveer 230.000 euro in jaar veertig.

Zijn we klaar als de raad het nu eens is met GroenLinks?

Kunnen we 1 december meteen de gronden kopen als de gemeenteraad het voorstel van GroenLinks accepteert? Nee, zo makkelijk is het niet. De gemeenteraad moet na het referendum sowieso nog een definitief besluit nemen over de uitwerkingskaders. We hebben er vertrouwen in dat de meerderheid van de gemeenteraad ‘nee’ zal stemmen als de Arnhemmers hen dat vragen. Dan moet de gemeente kijken wat we wél willen met het gebied. Voor GroenLinks is dat helder: uitvoering van de gebiedsvisie. De gemeente moet daar dus een besluit over nemen. Vervolgens moet de gemeente met de projectontwikkelaar in gesprek. Mocht de projectontwikkelaar het gebied niet willen verkopen, ondanks dat de stad geen ruimte heeft voor haar huidige plannen, moeten we kijken naar andere manieren om de gewenste ontwikkeling plaats te laten vinden. Bijvoorbeeld door het verwerven van de grond. Ook dan zijn er nog praktische en formele stappen te nemen, zoals het maken van een expertiserapport voor de waardebepaling. Hoe dan ook, zorgen wij met ons voorstel er voor dat er enige financiële ruimte is om aan de slag te gaan na een eventueel ‘nee’.

Dit voorstel betekent ook niet dat we voor altijd Stadsblokken-Meinerswijk beschermen tegen woningbouw. Daarvoor moeten we werk blijven verzetten, ook bij een ‘nee’. Bijvoorbeeld door het reserveren van middelen om zelf onderhoud te kunnen laten plegen en het natuurrijp maken van het gebied mogelijk te maken. Of door het zoeken naar kopers die groene intenties hebben. GroenLinks vindt het ’t dubbel en dwars waard om ons hiervoor in te zetten!

Nogmaals: het is een politieke keuze of je het gebied in bezit wil nemen of niet. GroenLinks vindt uitvoering van de gebiedsvisie belangrijker dan het belang van de projectontwikkelaar. Wij willen het gebied nog groener maken, wij willen geen woonwijk in ons groene hart. De techniek om dat mogelijk te maken is hartstikke interessant, maar komt na die principiële keuze. Laten we die keuze ook maken, en ons niet slechts gedragen als boekhouders van de stad.